• Собственника, доли и полномочия продавца или представителя.
• Объект в кадастре: адрес, площадь, назначение и соответствие фактическому состоянию.
• Обременения, ограничения, отметки и незавершённые регистрационные вопросы.
• Статус строительства и использования, доступные документы на объект.
• Долги, действующую аренду, порядок освобождения и передачи имущества.
• Для иностранного покупателя — возможность приобретения конкретного вида недвижимости.

Для иностранного физического лица, которое не ведёт деятельность в Сербии, обычный путь — покупка квартиры или жилого дома при наличии взаимности с государством его гражданства. Взаимность означает, что сопоставимое право предоставляется гражданам Сербии в другой стране; Россия входит в опубликованный Министерством юстиции перечень. Это не разрешение приобрести любой вид недвижимости. При покупке дома отдельно проверяют землю под ним и землю, необходимую для использования дома; самостоятельный участок, сельскохозяйственная земля и коммерческий объект требуют отдельной проверки допустимого основания. Для иностранцев, ведущих деятельность в Сербии, закон предусматривает приобретение необходимой для этой деятельности недвижимости при соблюдении условий.

Нотариальное оформление не делает предварительную проверку лишней. Часть рисков связана с договорённостями, платежами и фактическим состоянием, которые нужно изучить до подписания.

Зафиксируйте предмет и цену, этапы оплаты, условия возврата задатка, срок передачи, состав имущества и действия для регистрации покупателя. Отдельно согласуйте документы и согласия, которые продавец должен предоставить.

Договоры отчуждения недвижимости в Сербии оформляются в установленной нотариальной форме. Если одна сторона действует по доверенности, её содержание и форму проверяют заранее, до поездки и перевода денег.

До обещания оплатить в конкретный день проверьте банковский маршрут и документы о происхождении средств. Сложный международный перевод может влиять на календарь так же сильно, как подготовка договора.

Для подготовки расчёта заранее разберите открытие счёта и банковские документы, особенно если средства поступают из другой страны.

В бюджете учитываются цена объекта, применимые налоги, нотариус, переводчик, регистрационные платежи и согласованная комиссия посредника. Налоговый режим зависит от сделки: нельзя автоматически добавлять один и тот же процент ко всем новым и вторичным объектам.

Для обычной продажи жилья без НДС применяется налог на передачу абсолютных прав по ставке 2,5%. Его установленный законом плательщик — продавец; в договоре отдельно определите, кто фактически несёт этот расход. При первой продаже нового жилья плательщиком НДС обычно применяется НДС 10% на жилую часть. Проверьте, включён ли он в названную цену: уже включённый НДС не нужно прибавлять повторно. Гараж, парковочное место или коммерческое помещение могут иметь другой налоговый режим, поэтому разбивка цены по объектам важна.

У продавца — физического лица отдельно может возникнуть налог на прирост капитала по ставке 15% с облагаемой разницы между продажной и определяемой по закону стоимостью приобретения, а не со всей суммы продажи. Например, при непрерывном владении не менее десяти лет предусмотрено исключение; возможны и другие основания освобождения, в том числе связанные с решением жилищного вопроса. До согласования цены подготовьте документы о приобретении и сроке владения.

В смете разделите налоги, нотариальные и регистрационные платежи, перевод, банковские комиссии и договорную стоимость посредников или сопровождения. Налоги перечисляются государству, нотариусу и другим исполнителям оплачиваются их услуги. Даты платежей должны быть привязаны к договору, налоговому решению или уведомлению, а не к общему обещанию «всё включено».

После нотариального оформления начинается исполнение согласованных условий: оплата по договору, передача необходимых документов для регистрации и передача самого объекта. Нотариус направляет оформленный документ в кадастр электронно не позднее 24 часов; отправка документа ещё не означает завершённую регистрацию покупателя. Сохраните подтверждение направления и отслеживайте результат.

Порядок оплаты и согласие продавца на регистрацию права — clausula intabulandi — согласуйте до подписания. Если согласие выдаётся после полной оплаты, договор должен точно определять, когда и каким документом оно предоставляется. Зафиксируйте передачу ключей, имущества, показаний счётчиков и состояния объекта в акте.

В конце проверьте три результата отдельно: расчёты исполнены, объект передан на согласованных условиях, право отражено в кадастре. Заберите документы по каждому этапу. После покупки предусмотрите также текущие расходы владельца: коммунальные платежи, содержание здания и налог на имущество, который отличается от налога самой сделки.

1. Разбираем задачу и документы объекта.
2. Организуем правовую проверку и формулируем выявленные вопросы.
3. Согласуем договор, расчёты и передачу.
4. Координируем нотариуса, переводчика и регистрационные действия.
5. Проверяем завершение согласованных этапов и документы после сделки.

Если объект покупается для ВНЖ или бизнеса, включим соответствующие требования в проверку. До начала вы получите состав работы, стоимость и зависимости по срокам.

Состав работы и стоимость помощи описаны на странице сопровождения покупки и продажи недвижимости в Сербии.

Задача сопровождения — сделать обязательства сторон понятными до оплаты и довести каждый согласованный этап до документального результата. Обещание нулевого риска не заменяет такую работу.